Nederland opnieuw inrichten en voor de helft tot natuurrijk leefgebied maken is dé stap voorwaarts in de enorme uitdagingen voor ons klimaat, milieu en welzijn. En het kan ook nog budgetneutraal: een ruimhartige en vrijwillige compensatie van de agrarische sector kan betaald worden door op een miniem deel van de grond huizen te bouwen. Zo lossen we ook de urgente woningnood op, maar ook: klimaatverandering, de stikstofcrisis, biodiversiteitsverlies, probleem van ons voedsel- en landbouwsysteem. Door Iman Stratenus en Folef van Nispen. zie verder ook de site
https://natuurrijknederland.org/blog/
https://natuurrijknederland.org/
Een plafond dat veel te laag werd geplaatst omdat er te weinig ruimte over was voor het leidingwerk. Een muur in een gebouw die drie keer moest worden afgebroken omdat tekeningen niet bleken te kloppen. Of dat er jarenlang werd betaald voor onderhoud aan een lift die er helemaal niet bleek te zijn. Stuk voor stuk waargebeurde voorbeelden die de faalkosten tijdens bouwen en beheren van bouwprojecten flink omhoog joegen.
Het zijn bovendien fouten die met BIM, dat staat voor Bouw Informatie Model, niet zo snel zouden voorkomen. BIM is een methode om goedkoper, sneller en innovatiever te bouwen. Aan de hand van software wordt een gebouw in 3D inzichtelijk gemaakt. En tegenwoordig kun je met een VR-bril bovendien alvast een kijkje nemen in het nog te bouwen project. Eventuele fouten worden met deze methode in één oogopslag duidelijk en kunnen van tevoren worden gecorrigeerd, waardoor faalkosten in de ontwikkel- en bouwfase tot wel 20 procent kunnen worden teruggedrongen.
Maar ook tijdens de beheerfase kan BIM een uitkomst zijn want faalkosten kunnen in dit stadium zelfs tot 45 procent worden teruggebracht. Uit Amerikaans onderzoek blijkt dat faalkosten tijdens de beheerfase door dataverlies €2,40 per vierkante meter bedragen. Vastgoedbeheerder Jan-Jaap Zijl van het Erasmus Medisch Centrum zei ooit in een interview dat zijn complex van 500.000 vierkante meter jaarlijks 1,2 miljoen euro of bijna 50 miljoen euro in veertig jaar tijd verliest. Logisch dat het EMC volop aan de slag is gegaan met BIM om deze kosten fors terug te dringen. Wil je blijven innoveren? Dan kun je wat dat betreft niet meer om digitalisering heen. Zoals Alexander Pastoors van de Bond van Nederlandse Architecten ooit zei “Het is to bim or to die!”
Ed den Boer is ondernemer en initiatiefnemer van hetnationaalbimplatform.nl
Geen bouwmateriaal heeft zoveel voordelen voor het milieu als hout.
Mathew Vola is als director Property Business Unit Leader helemaal op zijn plek bij engineersbureau Arup. Het wereldwijd aanwezige bureau werd opgericht door Engels-Deens bouwkundig ingenieur Ove Arup. “Constructeur en filosoof”, zegt Vola over de oprichter. “Hij was een van de eersten die inzag dat het bouwproces anders moet.”
Het gaat onder meer over kwalitatief goed en maatschappelijk nuttig werk afleveren. “Het gaat om de balans tussen mens en planeet. Nu wordt dat heel erg toegespitst op het CO2-verhaal, maar het is groter dan dat. Hoe kunnen we een samenleving bouwen waarbij iedereen een mooi leven kan leiden, zonder dat dit ten koste gaat van de planeet? Voor mij is dat hét vraagstuk van de komende 30 jaar.”
“De bouw is bij uitstek een industrie waar we een hoop uit kunnen pikken. We kunnen gebouwen maken die meer energie opleveren dan gebruiken, gebouwen maken die meer CO2 opnemen dan uitstoten, en gebouwen maken die zorgen voor meer biodiversiteit.” Vooral dat laatste klinkt misschien vreemd, maar het Bosco Verticale in Milaan bewijst dat dat kan. Op een 111 meter hoge woontoren zijn meer dan 900 bomen op de balkons gezet, veel meer dan er op dezelfde grond zouden kunnen staan.
Een probleem in de bouw is nog wel het gebruik van materiaal. Bij de productie van staal en beton komt veel CO2 vrij en, nog lastiger, hun voorraad is niet oneindig. De oplossing is hout. “Het aanbod daarvan is niet eindig. Na de kap kun je direct nieuwe bomen planten. En in de jaren dat een boom groeit, slaat de boom CO2 op. Volledig houten gebouwen zijn CO2-positieve gebouwen.”
“Hout is een fijn en natuurlijk materiaal”, vervolgt Vola. “Steeds meer onderzoeken wijzen uit dat mensen zich daarbij prettig voelen en dat het een positief effect heeft op het stressniveau. Bovendien is hout een licht materiaal dat de fundering minder belast. De aanleg geeft daardoor weer minder overlast. En het belangrijkste is, een houten gebouw kan even lang blijven staan als je met voldoende kwaliteit werkt. Houten gebouwen tot 50 meter hoogte zijn technisch mogelijk. Als er een global initiative is voor de bouw van houten huizen, gaan we echt impact maken. Het zou een uitkomst zijn wanneer we bij elk project hout overwegen, net zoals staal en beton nu default zijn.”
Dat dat nu nog niet gebeurt, komt onder meer door de vermeende risico’s die hout met zich meebrengt. Brand bijvoorbeeld, al is dat risico door een juist gebruik van andere materialen weg te nemen. Ook de regelgeving rondom de akoestiek van huizen is wat lastig. Een houten vloer laat nu eenmaal meer geluid door dan een betonnen vloer.
“Hout is op dit moment ook nog wat duurder dan staal en beton. Voor commerciële partijen is dat een opgave. Ook is hout gevoeliger in de uitvoering. Je moet het droog houden en dat stelt speciale eisen aan de bouwers.”
Vola zou daarom graag zien dat de werkelijke kosten van het verbruik van materialen in de prijs worden verwerkt. Dat zou beton en staal duurder maken en hout juist goedkoper. “En we hebben meer projecten als HAUT nodig om veranderingen in de markt te krijgen. De houten woontoren is een goed voorbeeld dat we in Nederland en Amsterdam op de goede weg zijn.”
B&B en woningdelen aan banden gelegd
Amsterdam krijgt in 2020 een nieuwe huisvestingsverordening. Voor de exploitatie van een Bed & Breakfast is voortaan een vergunning nodig. Bovendien komt er een maximum per wijk. Ook bij woningdelen komen er quota, per wijk en per pand. Zorg- en onderwijspersoneel krijgt voorrang op bepaalde woningen en Amsterdamse jongeren krijgen voorrang op Amsterdamse jongerenwoningen.
Amsterdam heeft per 1 januari een nieuwe huisvestingsverordening. Elk jaar zijn er wel wijzigingen in de verordening, maar de vierjaarlijkse vernieuwing is meestal 'de grote beurt' waarin een nieuw college zijn stempel kan drukken op het beleid. De belangrijkste wijzigingen zijn:
Quota voor woningdelen/kamerverhuur
De kamerverhuur wordt aan banden gelegd. Er komt een maximum aan het aantal vergunningen, mede om te voorkomen dat steeds meer woningen worden opgekocht om te verkameren. Bovendien moeten alle kamerbewoners een individueel huurcontract krijgen, wat een behoorlijke rem zet op de potentiële huurinkomsten van verhuurders die het legaal willen regelen. Die krijgen namelijk te maken met het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen. Dit maakt verkamering minder lucratief. Bij verhuur in de vrijesector aan een tweepersoonshuishouden of gezin kan wel de marktprijs worden gevraagd. Amsterdamse studenten vrezen dat studentenhuizen of gedeelde woningen gaan verdwijnen. Ze vinden dat de gemeente veel te weinig vergunningen beschikbaar stelt, zo maakten ze bij de vergadering van de raadscommissie Bouwen en Wonen op 20 november duidelijk.
Er komt een:
- wijkquotum = 5% van de woningen groter dan 60m2
en een
- quotum per pand of rij eengezinswoningen = 25% van totaal.
De veel bekritiseerde geluidsisolatie-eisen worden definitief afgeschaft voor huizen met drie kamers. En voor huizen met vier kamers geldt dat de verhuurder tot 1 juli 2022 de tijd krijgt om aan de bouwkundige eisen voldoen; mits er voor 31 december een vergunning is aangevraagd. De woningcorporaties vinden de blijvende geluidseisen voor grotere woningen (meer dan 3 kamers) onwerkbaar: "een dure ingreep die bovendien soms onomkeerbaar is, terwijl wij de woningen juist op meerdere manieren willen kunnen inzetten." Daar komt nog bij dat de individuele contracten leiden tot minder inkomsten. De woningcorporaties zien om deze redenen verder af van het toevoegen van nieuwe woningdeelwoningen.
De wijkquota bieden ruimte voor kamerverhuur in zo'n 13.500 woningen. De reguliere studentenhuisvesting valt hier buiten. Er zijn geen betrouwbare cijfers hoeveel woningdelers er nu zijn. De ASVA berekent uit de losse pols dat het er zo'n 76.000 zijn en vreest daarom dat veel studenten op straat worden gezet.
zie voor details: Tien vragen over nieuwe regels kamerverhuur
Voorrang voor sleutelberoepen
In bepaalde complexen krijgt zorg- en onderwijspersoneel voorrang. Daar kunnen eventueel ook andere maatschappelijke beroepen aan worden toegevoegd. Dat kunnen zowel (tijdelijke) sociale als middeldure huurwoningen zijn. Volgens de afspraken uit de nieuwe prestatieafspraken 2020-2023 gaan de corporaties hiervoor jaarlijks minimaal 50 sociale en 50 middeldure huurwoningen beschikbaar stellen. Als de vraag aantoonbaar groter is, wordt dit aantal opgehoogd naar 2 x 100.
Meer regels in gereguleerde middensegment
Voor nieuwbouwwoningen in de middeldure huursector gelden al enige tijd maximum inkomenseisen. Bij bepaalde woningen wordt ook voorrang verleend aan doorstromers uit de sociale huursector én onderwijs- en zorgpersoneel.
In de nieuwe verordening wordt de toewijzing in dit segment verder gereguleerd: ook gezinsgrootte en lager/hoger middeninkomen bepaalt wie voor welke woning in aanmerking komt. Verhuurders staan negatief tegenover dit 'micromanagement'. De IVBN (=vereniging van institutionele beleggers) vindt verdere regulering te complex, te gedetailleerd en onwerkbaar. Het middel is volgens hen erger dan de kwaal: zo kunnen senioren niet doorstromen uit hun ruime eengezinswoning en krijgen ouders met een kinderwens geen kans op een grotere woning. De IVBN staat positief tegenover voorrang voor sleutelberoepen mits dit niet tot tijdelijke leegstand leidt. Ze verwijst nog eens naar het door hen aangeboden 'Middenhuurakkoord' waarin de verhuurders zich bereid tonen minimaal 25 procent van de vrijkomende middenhuurwoningen aan deze beroepsgroepen én doorstromers uit de sociale huursector te verhuren. Ook de Amsterdamse corporaties (reactie AFWC) fronzen de wenkbrauwen over de verdere regulering: 'erg omslachtig'.
Vergunningsplicht en quota voor Bed & Breakfast
Vanaf 1 januari moeten B&B's in Amsterdam een vergunning aanvragen. Een maximum aantal per wijk moet helpen de leefbaarheid in buurten beter te beschermen. De gemeente wil zo voorkomen dat steeds meer woonruimten met een B&B-status worden verhuurd via platforms als Airbnb, Booking of Expedia. Een vergunning geldt voor acht jaar. Bij teveel belangstelling wordt er geloot. Voor bestaande exploitanten is er overgangsregeling: B&B's die voor 2019 zijn aangemeld mogen minimaal vijf jaar doorgaan. De Amsterdamse belangenvereniging voor eigenaren van B&B's voert al enige tijd actie tegen het vergunningsstelsel, die "ondernemende, gastvrije Amsterdamse inwoners in hun inkomen treft." Ze voeren aan dat de gemeente nergens onderbouwt dat de B&B-exploitanten veroorzakers zijn overlast en woningtekort, de aangevoerde reden voor het vergunningstelsel. Woordvoerder Tim Klein Haneveld dreigt met juridische actie. De gemeente zou in strijd handelen met de Europese dienstenrichtlijn.
Voorrang voor Amsterdamse jongeren
Jongerenwoningen gaan voortaan met voorrang naar Amsterdamse jongeren (tot 28 jaar). Dat is een trendbreuk. Het college gaat dit naar eigen zeggen doen omdat andere gemeenten uit de Amsterdamse WoningNet-regio het ook doen. De Amsterdamse jongere moet wel zes jaar onafgebroken in de hoofdstad ingeschreven hebben gestaan om in aanmerking te komen. Starters uit de regio mogen nog wel blijven meedoen met het loten: een kwart van de jongerenwoningen wordt verloot. De corporaties zijn er niet blij mee dat de gemeenten in de WoningNet-regio hun verordeningen steeds minder op elkaar afstemmen. Ook voorzien ze uitvoeringsproblemen. En daarbij: het gros van de jongerenwoningen gaat nu ook al naar Amsterdammers. Maar dat zijn 'Amsterdammers' omdat ze bij toewijzing ingeschreven staan in de hoofdstad. De zesjaarlimiet moet helpen de eigen jeugd meer kans te geven.
Een woonboot = een woning
Een andere wijziging die per 2020 ingaat, is dat alle regels uit de Huisvestingsverordening ook voor woonboten gaan gelden. Vanaf 1 januari geldt bijvoorbeeld dat ook woonboten niet meer dan 30 dagen aan toeristen mogen worden verhuurd en niet zonder vergunning als B&B mogen worden gebruikt.
Lees ook:
GroenLinks en D66 willen studentenloket over woningdelen (NUL20, 21-11-2019)
Verzet tegen nieuwe regels Amsterdamse woningmarkt (Parool, 20-11-2019)
Woningcorporaties stoppen met verhuur aan groepen jongeren (Parool, 20-11-2019)
Opinie Achraf el Johari: Jongeren zijn net zo essentieel voor de stad als leraren (Parool, 20-11-2019)
Kritiek van corporaties en VVD op nieuwe regels woningdelen (NUL20, 18-11-2019)
Transactiecijfers NVM-regio Amsterdam
4e kwartaal 2019
Vanochtend heeft de NVM de kwartaalcijfers gepresenteerd in het Hilton Hotel in Amsterdam. De cijfers zijn inmiddels beschikbaar via de portal van de NVM, maar wij willen jullie ook informeren over de ontwikkelingen binnen de MVA-regio: Amsterdam, Zaanstreek, Haarlemmermeer en Waterland. Download verslag persconferentie
Afbeelding: Rood is grond in erfpacht, wit is eigen grond, geel is gemeentegrond GEMEENTE AMSTERDAM
De gemeenteraad van Amsterdam stemde op 28 juni 2017 in met de Overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht. Erfpachters met een woning kunnen per 1 oktober 2017 vrijwillig overstappen.
Als je overstapt, krijg je zekerheid over je erfpachtkosten. Je kunt nu vastleggen wat jij (of een toekomstige koper) na je huidige tijdvak gaat betalen. De Gemeente Amsterdam heeft een rekentool ontwikkeld waarmee je toekomstige erfpachtkosten worden berekend.
Vanaf 1 oktober 2017 kun je via het Overstapportaal op www.amsterdam.nl/erfpacht een overstapaanbieding (offerte) aanvragen.
Wie woont er straks in het funda Huis?
De gemiddelde funda bezoeker droomt van een kasteel, zoekt een vrijstaande woning en koopt een rijtjeshuis. Dit blijkt uit de 1 miljard keer dat woningen werden bekeken in 2016, de big data van funda. In 2017 hebben twee architecten “het funda Huis” ontwikkeld op basis van deze big data. Nu zijn er plannen om dit funda Huis echt te gaan bouwen!
Een rijtjeshuis met het ruimtelijke gevoel van een kasteel
"Het funda Huis is uniek, biedt de ruimte van een kasteel en is toch zo ontworpen dat het in elke straat met rijtjeshuizen zou passen", aldus de architecten.
Wat zou het gaaf zijn wanneer er een hofje wordt gebouwd met bijvoorbeeld 15 tot 35 woningen, met centraal het funda Huis en daaromheen een mix van woningen. Deze woningen worden ontworpen op basis van de wensen van de toekomstige bewoners, verzameld via de platforms van NieuwWonenNederland. De twee architecten van het funda Huis, Jeroen Atteveld (Heren 5) en Dingeman Deijs, zetten zich in voor het ontwerp van het hele project. zie verder https: https://www.nieuwwonenamsterdam.nl/projecten/het-funda-huis-2102
Overname DTZ Zadelhoff door Cushman & Wakefield na jaar rond. bron FD
Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield heeft concurrent DTZ Zadelhoff overgenomen in Nederland, ruim een jaar nadat de vastgoedgiganten in de rest van de wereld samengingen. Dat maken de bedrijven dinsdag bekend. De in vastgoedland bekende naam DTZ Zadelhoff verdwijnt.
Onderzoek naar taxateurs
De Nederlandse fusie liep vorig jaar spaak toen Het Financieele Dagbladonthulde dat het Openbaar Ministerie (OM) onderzoek deed naar drie taxateurs van DTZ Zadelhoff en de onderneming zelf. Er zouden mogelijk valse taxaties zijn afgegeven.
‘Recente publiciteit over het onderzoek naar twee taxaties die DTZ Zadelhoff tien jaar geleden heeft uitgevoerd, voegde een extra dimensie toe aan een toch al complex en tijdrovend proces, ondanks het vertrouwen in een positieve afloop van deze zaak’, meldde DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield destijds in hun verklaring.
Eigendomsstructuur
Een andere complicerende factor was de eigendomsstructuur van DTZ Zadelhoff, een v.o.f. waarin 14 partners deelnemen, waarvan dertien via juridische entiteiten met beperkte aansprakelijkheid. Na de overname, zullen elf van de partners medewerkers worden van Cushman & Wakefield. Twee partners zetten hun carrière buiten de organisatie voort.
Ook opvallend was dat het wereldwijd DTZ was die Cushman & Wakefield overnam, maar dat in Nederland de rollen zijn omgedraaid. Dat terwijl DTZ Zadelhoff in Nederland marktleider is.
Top 3
Cushman & Wakefield werd in mei 2015 voor $ 2 mrd verkocht aan DTZ, dat grotendeels in handen is van TPG Capital. Door de fusie stoot het bedrijf internationaal door tot de top 3 van internationale vastgoedadviseurs. De deal past in een consolidatieslag onder de vastgoedadviseurs, die vooral is ingegeven door de toenemende internationalisering van de vastgoedmarkt. Vastgoedbeleggers eisen van de adviseurs dat zij overal ter wereld zitten en een breed aanbod aan diensten hebben, zoals vastgoedbeheer, leasing en de financiering van transacties.
De samengevoegde organisatie telt in Nederland 575 medewerkers die werken voor banken, institutionele en particuliere beleggers, ontwikkelaars en gebruikers van commercieel vastgoed.
Hieronder plaats ik enkele opmerkingen uit het FD:
- Horeca:
Met bijna 20% meer omzet was de omzettoename van de horeca in de 36 grootste steden tussen 2011 en 2015 twee keer zo groot als daarbuiten.
- Woningbouw:
In juli werd 5,3% meer geïnvesteerd in materiële vaste activa. Die groei was volledig te dank aan de woningbouw.
- Huizenmarkt:
In augustus kregen bijna 20.000 woningen een nieuwe eigenaar, wat ruim een kwart meer is dan in dezelfde maand in 2015.
